房产中介的 CRM：预售和租赁线索的跟进

晚上十点，一条来自房产平台的线索进来，三个经纪人都看到了，却直到周一才有人打电话。这份指南讲清楚如何在 CRM 里理顺这类跟进、预售和租赁有什么不同、墨西哥法律对预售要求提供哪些信息，以及该看哪些数字。

更新于 2026 年 11 月 3 日

什么是房产中介的 CRM

CRM 是一份统一的名单，记录谁问了哪套房、谈到哪一步、下一步做什么。在房产中介，它取代每个经纪人的私人 WhatsApp、共享的电子表格，以及接电话那个人的记忆。

它不是：房产平台、记账系统，也不是自己会卖房的工具。只有当每条线索自动进入、分配给一个人、并且有带日期的下一步时，它才有用。WhatsApp AI 客服在第一阶段帮得上忙：几分钟内回复，问经纪人需要知道的问题，并安排看房。

为什么第一个小时很重要

关于响应时间的研究都认为，线索的兴趣冷却得很快。在《哈佛商业评论》（Harvard Business Review）发表的一项研究中，在一小时内联系意向客户的企业，成功筛选出合格客户的可能性，比晚一小时联系的企业高出近七倍。[1]更早的一项由 InsideSales.com 与 MIT 合作的研究，分析了六家公司的一万五千多条线索，发现在 30 分钟而不是 5 分钟时打电话，联系上线索的几率会下降 100 倍。[2]

这两项研究都不是针对房产中介的，而且第二项由业内公司发表，没有经过同行评审，衡量的是联系上而不是成交。尽管如此，道理同样适用：周日晚上在三个平台上留了资料的人，往往会跟第一个回复他的人去看房。

预售和租赁的跟进方式不一样

同一个 CRM 可以管两类业务，但要用不同的漏斗，因为客户和时间节奏都不一样。

一个典型的预售咨询，发生在办公室没人盯着的时候：

法律对预售的要求

在墨西哥，住房销售有专门的规则，AI 客服必须和您的团队一样遵守。

Ley Federal de Protección al Consumidor（墨西哥《联邦消费者保护法》）涵盖建造、分割开发或销售住房的经营者，并要求其合同在联邦消费者保护署（Procuraduría Federal del Consumidor）登记。[3]在预售中，经营者必须展示完整的施工图设计、沙盘模型，以及样板房（如有）；同一条款还列出了必须向买家公开的其他信息，比如产权文件、许可证、含总金额的付款方式和取消条件。[3]

NOM-247-SE-2021 于 2022 年 3 月 22 日在 Diario Oficial de la Federación（《联邦官方公报》）上公布，详细规定了这些要求：价格必须以本国货币标示，广告必须真实且可核实，还必须告知合同在 Profeco 的登记号。[4]

反洗钱法什么时候适用

Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita（墨西哥《联邦防止和识别非法来源资金交易法》）规定，以经常性或职业方式从事不动产建设或开发、或在不动产买卖中担任中介，属于“易受洗钱利用的活动”（actividad vulnerable）。交易金额等于或高于 UMA（计量与更新单位）日值的 8,025 倍时，须向主管机关提交申报。2025 年 7 月 16 日公布的一项修订，把收取用于出售或出租的房地产开发项目资金也纳入其中。[5]

租赁也可能涉及：月租金超过 UMA 的 1,605 倍时，租赁即属于易受洗钱利用的活动；月租金达到 UMA 的 3,210 倍起，须提交申报。[5]

CRM 不会替您提交申报。它能做的，是把客户资料和交易记录集中在一处，而这正是您的合规部门会要的东西。如果您的中介公司经手的金额接近这些门槛，请和律师一起核实。

个人数据与 WhatsApp 规则

房产平台上来的线索并没有通过 WhatsApp 联系您，只是在表单里留了电话。要先通过 WhatsApp 联系对方，需要一个已获批准的模板，而且对方已同意接收您的消息。[6]如果是线索主动给您发消息，就会开启一个 24 小时的窗口，期间可以自由回复。[6]另外，WhatsApp Business 政策要求尊重不想再收到消息的人。[7]

线索的资料属于个人数据，适用墨西哥 2025 年的法律：您必须在隐私声明里告诉对方保存了什么、用来做什么。[8]在 AI 客服的第一条消息里附上隐私声明的链接，就是一种简单的做法。

怎么知道有没有效果

每周看五个数字：

1. 每条线索从进来到第一次联系所用的时间。
2. 没有分配置业顾问，或没有带日期的下一步的线索。
3. 已预约的看房和实际完成的看房。
4. 按来源统计的线索：各个房产平台、Instagram、转介绍、广告。
5. 从看房走到交定金或签约的线索。

来源记录清楚了，您就知道哪个平台带来看房，哪个只带来消息。

最好避开的错误

• 同一条线索分给三个顾问。要么人人都打电话，要么谁也不打。每条线索都要有一个负责人。
• 会编造的 AI 客服。资料里没有的交付日期、折扣或收益率，既是商业问题，也是法律问题。
• 只标美元价格。相关规定要求以本国货币报价。如果同时显示美元价格，请和律师确认两种价格该怎么呈现。
• 跟进止步于看房。预售项目里，客户往往几周后才做决定。CRM 要提醒下一次联系。
• 用买来的名单在 WhatsApp 上冷发消息。这违反 WhatsApp 的政策，还会让您的号码面临风险。